扬州!滁州!马鞍山!句容!从数据看南京都市圈哪里风险大?

【发布日期】:2019-06-09【查看次数】:

  2015-2017年楼市这一轮上涨周期,把潮水推得很高。于是,对很多买房人而言,不光泳衣看不到,连脖子都快看不清楚了。

  当然,太阳底下没有新鲜事,任何经济周期有涨潮必然会有落潮。随着近期南京都市圈一家楼盘广告“让房价回到2015年”,南京周边一些区域的房地产市场寒风已经到来。

  曾成功预测本轮楼市大涨走势的经济学家任泽平,这样分析区域楼市的支撑要素,即“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。

  鉴于此,笔者试图通过人口规模、楼市成交与库存、二手市场流动性等几个关键性数据指标,来分析一下南京都市圈的“四小龙”——扬州、句容、马鞍山和滁州,哪些区域的楼市泡沫更大,哪些地方相对安全一些。

  首先,从人口规模看,扬州(市区)常住人口233万,约为南京的1/3不到,住宅库存量也恰恰是南京1/3之一左右。市场整体安全性较高。

  2018年上半年,该市住宅成交接近14000套,这比现存的库存量还高。去化速度较快。

  过去的近7年中,扬州(市区)新房总计成交13.2万套,平均每年不足2万套。这个数据也属正常。

  再看二手房的流动性。数据显示,2017年1-7月扬州(市区)的二手房成交量为13572套。这个数据和同期的新房成交量差距不大。由此证明,扬州(市区)楼市的流动性还是不错的。

  在易居研究院最近对全国百城楼市的调查中,扬州的存销比非常靠后,意味着该城整体去化速度快而库存量少,仍处于供不应求的局面。

  和扬州(市区)人口接近的马鞍山,相比前者而言安全性稍弱一些,近期8月出现了首次土地流拍。但目前危险程度还不高,值得关注的几个数据如下:

  首先,在人口规模差不多的情况下,马鞍山新房的库存量更高,超过15000套。但这个数量并不算太多,市区内部分区域库存量还比较紧张。

  其次,该市新房的销售速度近期明显减慢。2018年上半年,马鞍山新房成交仅6000多套,是2017年全年成交量的20%,2016年的30%。

  最后,马鞍山的城市经济总量和扬州这样城市比,体量明显小很多。2018年上半年看,扬州为2586亿元,马鞍山仅为904亿元。

  之所以说马鞍山相比后面的城市相对安全一些,是因为该市二手流动性还不错。由于二手房多为自住需求,这表明该区域仍然有真实自住需求的支撑。

  2017年,马鞍山全市二手住宅交易21429套,新房29649套,基本是2:3的关系,意味着每卖掉3套新房,就有2套二手房成交。

  未来,如果二手量成交出现大幅度的萎缩,且新房库存开始持续升高,则购房者应该警惕。

  2018年上半年,句容的新房成交量仅为5000多套,而2016年,全年成交量是49460套,平均一个月的成交就能达到4000套!

  以宝华为例。据一位业内人士的统计,2016年4月-2017年3月末,宝华住宅房源成交套数为16981套,限购后一年则为1600多套,成交量暴跌90%!

  常住人口仅为63万人的句容,家庭户数只有20万户。从人口看,其实是大量南京人口外溢辐射,支撑起这里的房地产市场。

  句容的供应属于句容,而需求来自句容+南京。一部分南京人特别是城东购房者,出于改善需求,点燃了句容楼市的第一把火。

  但随着后期越来越多的投资客涌入,随着房价、地价的持续飙升,句容楼市的安全系数其实已在逐渐降低。

  在最火热的2016年,句容二手房成交还不到3000套。在2018年截至目前,新房库存量也有24000多套,根据历年比例估算住宅应该不少于12000套。

  且不说可能性有多大。问题是,句容就算真的并进了南京,需求依旧是“南京+句容”的需求,倒是把24000多套新房,加上过去几年卖的十几万套新房,都一并带到了南京。

  从新房库存量看,该市当前库存量达到了近60000套的水平。这个水平是南京的两倍,而滁州的人口只有南京的一半不到。

  与此同时,根据易居研究院的统计,滁州的库存还在继续攀升,排名全国库存同比增幅前十!

  其次,从交易量的下滑趋势看,滁州走冷的态势也非常明显。2016年,滁州新房成交58729套;2017年,新房成交68186套。而2018年上半年,该市成交量仅为17272套!比例为前年的30%,去年的25%。

  再次,在二手房流动性上,滁州的二手房成交数据非常神秘。从百度搜索的各类报道中,都是含糊提到变少或变多,没有具体的量化数据。

  但在最近的一篇本地楼市报道中提到,滁州二手房相对冷清,上一周成交数据仅为一手房单日成交量。文章所提的那一周,滁州新房日均成交量是300多套。118香港正版挂牌之全篇

  最后,还有一个比较危险的信号,那就是滁州近7年来新房住宅成交量为23.6万套!这些新房中投资的部分,都会陆续转移到二手房市场中。这让滁州买房投资的变现难度,进一步增大。

  一是通过数据看趋势,具有一定的时效性。现在的排名,不代表过去和未来。在人口规模变化不大的情况下,由于价格变动、库存量增减、二手房流动性等因素的变化,危险和安全的角色有可能转换。

  二是危险和安全只针对整体区域,不代表个盘。安全的地方如南京,也有泡沫很大、价格很不安全的楼盘,而危险的区域,只要地价合理、定价合理,也会有不错的置业机会,要具体问题具体分析。

  最后说一句,无论相对安全的城市还是危险区域,对地价高的项目一定小心。远离地王,远离危险。

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